【物流】规划和运营物流园区有多难?

发布时间:2020-03-30 09:12:00

随着知名房地产调控政策的不断影响,房地产开发商开始介入物流园区项目,物流园区的发展模式也呈现多元化,包括政府主导、大型物流企业自用和物流房地产开发。而且,物流园区的商业模式也从仓储租赁到增值服务,对物流园区的后期运营提出了更高的要求!因此,物流园区在规划、建设和运营时,应考虑以下七个方面。

随着知名房地产调控政策的不断影响,房地产开发商开始介入物流园区项目,物流园区的发展模式也呈现多元化,包括政府主导、大型物流企业自用和物流房地产开发。而且,物流园区的商业模式也从仓储租赁到增值服务,对物流园区的后期运营提出了更高的要求!因此,物流园区在规划、建设和运营时,应考虑以下七个方面。

在选择物流园区项目时,首先要考虑的不是政府的政策,也不是投资者的实力,而是市场需求是否支持项目的发展。物流园区项目宏观调控有三个:

宏观经济环境分析一般应从三个方面、两条主线进行。分为三个层次:省(区)级和地方级。这两条主线是整体经济和物流业,包括现状、特点、问题、趋势等。

一是了解当地城市主导产业构成和企业支撑主导产业分布情况。二是发展地方物流业,包括发展现状、未来规划、相关优惠政策等。

本地物流需求来源于物流吗?如果是,主要的企业是谁?主要产品是什么?还是营销物流?如果是的话,谁是主要的需求企业?需要什么?

2、分析项目周边潜在竞争对手及相关企业

在调查了宏观市场需求后,我们还应调查项目周边市场的竞争状况,并寻求其他差异化策略

即对项目所在地一定半径内的各类工业(工业)园区进行分析研究,包括其发展目标、功能布局、未来规划、入驻企业、优惠政策等,这些园区可以为项目提供市场需求,也可以与项目竞争。

包括已经投入运营并计划建设的各类商业市场和货运市场,以及这些市场的主要企业和经营户。对市场和企业进行深入访谈,比较分析优缺点,形成实地市场调研报告,供项目决策参考。

具体了解项目所在地主要的制造、贸易和第三方物流企业。对这些企业进行物流需求调查,了解其结算项目的可能性。对于那些潜在的目标客户,在项目后期应逐一进行“地毯式”调研,为招商引资积累客户。

城市的区位与交通是密切相关、相互作用的物流要素。区域交通在很大程度上是客观的,难以改变。因此,我们应该给予足够的重视。

具体分析项目所在城市的自然条件。包括城市的性质(是工业城市、商业城市还是旅游城市?)从宏观上了解项目所在城市在区域经济和区域交通中的地位和作用。它是核心枢纽吗?还是次要从属关系?在微观层面上,需要了解项目所在地的周边情况。也就是说,项目区的控制性规划,以及周边地区有什么样的项目规划。

根据项目的初步定位和项目周边的实际情况进行分析。在交通优势分析中,一般是基于一定的交通方式。如果公路口岸主要考虑公路情况,也会考虑多式联运的可能性。

物流园区项目的战略定位是项目成功的关键。目前,很多物流园区项目未能达到预期效果,主要是忽视了前期的战略定位,其结果是本身就不足以满足客户的需求。把握物流园区项目的战略定位主要有以下三个方面:

也就是说,项目的基本定位是根据市场需求、区位交通和投资企业控制的优势资源来确定的。具体来说,市场应该具有很强的针对性。战略定位包括市场定位(细分市场在哪里)、客户定位(入驻企业在哪里)、产品定位(园区建筑形式如何)、品牌定位(市场形象如何)等。

即项目的主要功能是什么,如办公、交易、存储、分发、信息、支持服务等。各功能区主要经济技术指标及其相互关系。

比如每个功能区的规模和未来计划落户的企业数量。各企业的平均办公面积、存储面积和停车需求是多少。各功能区的空间布局及相互关系。既要考虑项目建设的外观形象,又要考虑各功能区的业务互动和效率优化。

包括建筑形式(外观和内部)、道路规划(人车分流)、景观绿化等,具体规划设计既要考虑租售业务的需要,又要考虑物流业务的技术需求。

物流园区是一个投资大、周期长的项目。传统物流园区依靠园区的租金收入。现代物流园区要成为第四方物流服务平台,需要为入驻企业提供增值服务。因此,确定园区项目的商业模式,可以形成园区建设和运营的良性发展。

物流园区用地一般为物流用地。由于自身配套服务的需要(国家规定的物流用地与工业用地相比),可根据实际情况申请部分市场(商业)用地。地价由当地政府协商确定。我们还需要遵循招标,拍卖和悬挂的过程。从规划条件看,支撑部分宜控制在20-30%。

由于物流园区项目占地面积大,建设周期长,招商引资和培育也需要一定的时间。因此,建议物流园区项目的开发原则为:统一规划、分期开发;滚动开发、区块管理。

物流园区有三种经营模式:一是全部持有待租,二是全部出售,三是租售结合。由于物流园区投资较大,所有资金持有租赁的压力相对较大。而且如果全部销售,很难整合企业(经营户)的管理。因此,采用租售结合的方式是选择。

除房屋租金(含物业费)外,还有业务整合收入(结算企业产生的新业务需求)、信息服务收入(为结算企业及相关企业提供)和其他收入。

市场调研是前提,战略定位是关键,运营管理服务是物流园区项目成功的保障。做好物流园区后期运营管理服务,就是“1+1”,即建设系统园区公共服务体系和平台物流信息服务平台。

包括五个方面:一是专业物业管理服务;二是综合行政服务;三是企业管理服务;四是业务整合服务;五是物流金融服务。

包括两个方面,一是外部公共信息服务,二是园区内部业务管理信息系统。园区统一开发建设企业管理信息系统,既能满足入驻企业电子商务业务管理的需要,又能降低这方面的整体投资和成本。

物流业被列入国家十大产业振兴规划。物流园区作为项目,可以得到各级政府的政策支持和资金支持。

地方政府(国家发改委)办理项目审批手续后,将物流园区项目列为省级项目。因此,有必要向国家有关部门申请扶持政策。

包括土地政策、收费政策、税收政策等,特别要注意的是,入驻企业应享受同样的税收优惠政策。这对今后招商引资、吸引企业非常重要!